2017年李某（化名）与某房地产开发有限公司（以下简称房开）签订《商品房买卖合同》，合同约定2018年1月20日某房地产开发有限公司向原告李某交房。合同签订后，房地产开发有限公司迟迟未交房，在李某的不断催促下，最后拖至2019年6月22日才交房屋，严重侵害李某利益。

李某购买该独立铺面的目的是为了以房养老，但是由于房开迟迟不交房，作为底层老百姓压力巨大，李某向房开主张违约损失，房开办事人员以自己是大公司，没有办法解决为由，让购房人诉到法院解决。购房人李某认为如果法院判令房开承担违约责任，将减轻原告的压力，弥补预期收房给原告带来的损失，遂委托我所向法院提起诉讼，请求判令房开支付迟延交房违约金。

真正到案子开庭的时候，画风突变，房开矢口否认自己逾期交房，并出示了竣工验收报告作为证据向法院辩称其不存在预期交房的事实，不承认预期交房违约金，也不提出调低违约金的请求，态度强硬。

一审法院考虑到我方提供的比较真实的逾期交房证据，支持了日万分之五的违约金，又考虑到房开态度一直强硬，不珍惜法院给予申请调低违约金的机会，开庭大半年后，一审法院判令被告支付十六万左右的逾期交房违约金。

2021年初，不出所料，房开向中级人民法院提出上诉，请求驳回原审原告李某的一审诉讼请求。许正海律师作为原告诉讼代理人，对这个案件高度重视，因为被告肯定不会善罢甘休，自愿承担如此之高的违约金，且我们检索房开公司该楼盘相关判例，网上竟没有找到。为了赢下二审，许律师会同李雅馨律师、首仁祺律师（实习）与委托人厘清二审证据，深入细致和委托人继续面对面沟通，发现一个委托人疏忽但对本案有重大关系的情节：因为房开进行六、七栋施工时，必须从原告等几个门面运送建材，所以不能将该处封闭交付给原告，原告拒绝收房。这个情节的发现化解了房开的竣工验收报告对我方诉请的不利。

二审中，许律师举示一张照片，原告在相片上站在封闭的有玻璃门的铺面前照相，并陈述该门面逾期交房的原因（房开在二审中只承认了框架房没有封闭），有力证明了我们的主张。法官同时也询问了原告是否现在将房屋出租，租金多少，并记录在案。房开以违约金过高为由主张调低。

面对此种情况，经验丰富的许律师考虑到法官大概率会调低，以房屋租金为参考，这将使原告方极为不利，如果我们坚持不调解，可能二审支持的违约金将会大大降低。许律师按庭前和委托人沟通的方案，当机立断在庭上同意调解，违约金定为日万分之三。法官觉得我们很有解决纠纷的诚意，限令放开公司在庭后第二天回复法院，否则就直接下判。

房开公司第二天同意调解赔付十万九千余元的违约金，双方签订了调解书。现该违约金已经足额支付，有效地保障了李某（化名）的合法权益，为本案画上一个完美的句号。